Na sequência da situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2, inúmeras têm sido as medidas excecionais aprovadas no que concerne ao arrendamento em geral e à proteção do arrendatário em particular.
Desde logo, com a entrada em vigor da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, ficou suspensa, até cessação das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica, a produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio e a execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.
Na mesma medida, encontram-se suspensas por igual período temporal as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria.
De realçar que, não obstante não resultar expresso na Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, deverá aplicar-se igualmente, por lógica de raciocínio e por razões de equidade, a suspensão dos efeitos da oposição à renovação de arrendamento habitacional e não habitacional quando operadas pelo senhorio.
Aliás, por forma a clarificar o conjunto de medidas excecionais e temporárias relativas à atual situação epidemiológica no âmbito do arrendamento, o Conselho de Ministros aprovou a 20 de março, três Decretos-Lei onde, entre outras, se define a manutenção em vigor dos contratos de arrendamento que possam ter sido alvo de oposição à renovação.
Ainda no âmbito das medidas temporárias assumidas em sede de arrendamento, foi aprovada pela Assembleia da República a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, que veio criar um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional.
Neste regime, prevê-se que os senhorios não podem, em relação às rendas devidas a partir de 1 de abril de 2020 e até ao mês subsequente ao termo do estado de emergência, exigir indemnização por atraso no pagamento das rendas (mora), nem recusar, por esse facto, o recebimento das rendas seguintes.
Assim, nos arrendamentos habitacionais, encontrando-se o arrendatário nas condições previstas nas alíneas a) e b) do nº 1 do art.3º daquele diploma legal, ou seja, no caso em que o rendimento do seu agregado familiar tenha uma quebra de mais de 20% em relação ao mês anterior ou ao período homólogo do ano anterior e o montante da renda represente uma taxa de esforço superior a 35%, o arrendatário pode proceder ao pagamento, ao longo dos 12 meses subsequentes ao termo do período do estado de emergência, das rendas que se vencerem durante esse período e a partir de 01 de Abril, em prestações mensais não inferiores a 1/12 do seu montante global, a pagar juntamente com a renda de cada mês.
Estão os arrendatários obrigados a informar o senhorio, por escrito e até 5 dias antes do vencimento da primeira renda – ou no caso da renda vencida no mês de abril de 2020, até 20 dias após a entrada em vigor da Lei - de que pretendem beneficiar do dito regime, juntando para o efeito comprovativos da sua situação.
Com exceção do estabelecido em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social, são beneficiários deste regime excecional os arrendatários com contrato de arrendamento habitacional que residam de forma permanente na habitação arrendada, o fiador de arrendatário habitacional que seja estudante e não aufira rendimentos do trabalho e o estudante com contrato de arrendamento de habitação situada a uma distância superior a 50 km da residência permanente do seu agregado familiar para frequência de estabelecimento de ensino.
O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. (IHRU) poderá conceder empréstimo, sem juros, para pagamento das rendas vencidas entre 1 de abril de 2020 e o mês subsequente ao termo do estado de emergência, ao arrendatário que o requeira e que comprovadamente tenha quebra superior a 20 % dos rendimentos do seu agregado familiar e, nessa medida, esteja incapacitado de pagar a renda da habitação que seja a sua residência permanente ou a residência por frequência de estabelecimento de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da sua residência permanente.
Por sua vez, no caso em que os arrendatários não paguem as rendas e simultaneamente não recorram a empréstimo do IHRU, I. P, podem os senhorios solicitar a esta entidade a concessão de um empréstimo, sem juros, para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, se demonstrarem que por essa circunstância sofreram uma quebra superior a 20% nos rendimentos do seu agregado familiar (por comparação com os rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior), e que o seu rendimento disponível desceu abaixo do IAS, ou seja, de € 438,81.
O supra exposto quanto à possibilidade de diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente é igualmente aplicável aos contratos de arrendamento não habitacionais de estabelecimentos de comércio a retalho e de prestação de serviços que tenham sido encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas, incluindo aqueles que mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica ou estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.
Nestes casos e nos termos do disposto no art.8º do diploma legal “O arrendatário (…) pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.”
Inês Ferraz Viana, Advogada, Estagiária
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