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Acórdão Tribunal Constitucional - Rendas Shoppings

CCSM, Acórdão Tribunal Constitucional - Rendas Shoppings
Tribunal Constitucional declara inconstitucional norma que declarou a isenção de pagamento da renda mínima por parte dos lojistas nos centros comerciais.

No passado dia 22 de julho foi publicada a mais recente decisão do Tribunal Constitucional, na qual é declarada parcialmente inconstitucional “a norma contida no n.º 5 do artigo 168.º-A da Lei n.º 2/2020, de 31 de março, na redação dada pela Lei n.º 27-A/2020, de 24 de julho, norma esta que determinava a supressão da remuneração fixa estipulada em formas específicas de contratos de exploração de imóveis para comércio e serviços em centros comerciais.”

A norma em apreço foi aprovada no âmbito da crise pandémica, tendo surgido, entre outra legislação de emergência, como a solução encontrada pelo legislador português para fazer face aos efeitos devastadores da doença COVID-19. O legislador procurou, desta forma, conceder aos lojistas que detenham lojas inseridas em centros comerciais1, como que uma espécie de auxílio acabando por estabelecer, em sede de orçamento retificativo, de forma excecional e provisória que, neste tipo de contratos, não mais deveria ser cobrada a quantia mínima da retribuição, sendo apenas devida a componente variável da mesma.2 Assim sendo, a 24 de julho de 2020, o Parlamento, através da Lei n.º 27-A/2020, denominada “Lei do Orçamento Suplementar”, concretiza tal decisão através do art. 168.º-A/5, aditado à Lei n.º 2/2020, de 31 de março, que aprovara a Lei do Orçamento de Estado para 2020.

Face a isto, e na origem da decisão do Tribunal Constitucional está um pedido de apreciação de constitucionalidade, requerido pela Provedora de Justiça, no qual fundamenta que a norma em questão, ao isentar os lojistas do pagamento da remuneração mínima que lhes era exigida nos termos de contratos, acaba por violar os direitos fundamentais de propriedade privada e de livre iniciativa económica dos proprietários/ gestores dos centros comerciais. Segundo a Provedora de Justiça, tais direitos foram restringidos de forma leviana, sem terem sido observadas as exigências decorrentes do princípio da proporcionalidade e do princípio da igualdade, estando, por isso, a norma revestida de inconstitucionalidade.

Desta forma, e passados quase dois anos, o Tribunal Constitucional veio, finalmente, pronunciar-se sobre este tema, declarando, com força obrigatória geral, a inconstitucionalidade (parcial) da norma contida no n.º 5 do artigo 168.º-A, "na medida em que determina, a respeito das formas específicas de contratos de exploração de imóveis para comércio e serviços em centros comerciais, a isenção de pagamento da remuneração mensal fixa ou mínima devida pelos lojistas além de uma redução proporcional à redução da faturação mensal, até ao limite de 50/prct. do valor daquela, quando os estabelecimentos tenham uma quebra do volume de vendas mensal, face ao volume de vendas do mês homólogo do ano de 2019 ou, na sua falta, ao volume médio de vendas dos seis meses antecedentes ao Decreto do Presidente da República n.º 14-A/2020, de 18 de março, ou de período inferior, se aplicável."

Entendeu, assim, o Tribunal Constitucional, concretizando o Acórdão n.º 468/2022, que a isenção total do pagamento da quantia mínima da retribuição devida pelos lojistas consiste numa "ablação excessiva do direito de propriedade, por ser desnecessária e desproporcionada em função das finalidades de justiça distributiva e proteção social que através dela o legislador pretende prosseguir."3

O que esteve por base da decisão do Tribunal foi, essencialmente, a questão da violação do princípio da proibição do excesso, princípio este que se subdivide em três princípios – idoneidade, exigibilidade e proporcionalidade – parecendo claro que “a medida restritiva contida no n.º 5 do artigo 168.º-A da Lei do Orçamento do Estado (LOE) não cumpre nenhum destes subprincípios”.

Posto isto, o Tribunal acabou por decidir pela inconstitucionalidade meramente parcial da norma em análise, optando por manter alguns dos seus efeitos jurídicos, declarando que “a renda mensal fixa não é assim isentada na totalidade mas sim reduzida proporcionalmente à diminuição da faturação mensal, até ao limite de 50% do valor daquela, nos estabelecimentos que tiveram uma quebra do volume de vendas mensal face ao volume de vendas do mês homólogo do ano de 2019, ou, na sua falta, ao volume médio de vendas dos seis meses antecedentes a março de 2020 (ou período inferior, se aplicável).”

Sintetizando, os proprietários/gestores dos centros comerciais poderão vir agora, se assim pretenderem, reclamar a devolução da componente mínima da “renda” que não haja sido paga pelos lojistas entre março e dezembro de 2020 aplicando-se ao cálculo da isenção parcial exatamente as mesmas condições que vigoraram durante o primeiro semestre de 2021.4

Em conclusão, é seguro afirmar que a inconstitucionalidade da norma se deve exclusivamente ao grau ou medida do sacrifício imposto, visto que o Tribunal teve em consideração o carácter excessivo da exoneração total da obrigação de o lojista pagar a remuneração fixa estipulada pelas partes.

1. Os contratos existentes entre os lojistas integrantes nos centros comerciais e os proprietários/gestores dos mesmos são conhecidos como “contratos de utilização de loja em centro comercial”. Este tipo de contratos, reconhecidos pela sua atipicidade, estão revestidos de inúmeras particularidades, sendo que, no que concerne à questão da retribuição, esta consiste, por norma, numa remuneração periódica mensal designada por «retribuição variável». Esta retribuição, devida pela maioria dos lojistas, consiste numa remuneração calculada em função de determinada percentagem da faturação bruta da loja ficando, porém, os lojistas ainda obrigados ao pagamento de uma remuneração mínima, aplicável apenas nos casos em que a faturação seja inferior a um determinado montante pré-estabelecido no contrato.

2. Ficou então decidido que, desde 13 de março de 2020 até 31 de dezembro de 2020, neste tipo de contratos, não seriam devidos quaisquer valores a título de rendas mínimas, sendo apenas devido aos proprietários dos centros comerciais o pagamento da componente variável da renda, calculada sobre as vendas realizadas pelo lojista mantendo-se ainda a responsabilidade, por parte destes, pelo pagamento de todas as despesas contratualmente acordadas, designadamente as referentes a despesas e encargos comuns.

3. Comunicado - Acórdão n.º 468/2022, disponível em https://www.tribunalconstitucional.pt/

4. Tal como consta do artigo 8.º-D da Lei 4-C/2020 de 6 de abril de 2020, que determina que “a remuneração mensal fixa ou mínima devida pelos lojistas de estabelecimentos abertos ao público inseridos em centros comerciais é reduzida proporcionalmente à redução da faturação mensal, até ao limite de 50 % do valor daquela, quando tais estabelecimentos tenham uma quebra do volume de vendas mensal, face ao volume de vendas do mês homólogo do ano de 2019 ou, na sua falta, ao volume médio de vendas dos últimos seis meses antecedentes ao Decreto do Presidente da República n.º 14-A/2020, de 18 de março, ou de período inferior, se aplicável.”


Inês Dias Duarte, Advogado estagiária.

* A presente comunicação tem efeito meramente informativo, não constituindo o seu conteúdo uma solução para resolução de situações concretas, nem o devido aconselhamento jurídico. O leitor deve procurar aconselhamento jurídico adequado para cada caso concreto. Não é permitida a cópia, reprodução, divulgação e/ou distribuição, em partes ou na integra, desta comunicação sem consentimento prévio.

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