
O setor do alojamento local (AL) em Portugal passou recentemente por mudanças significativas, introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, que entrou em vigor a 1 de novembro de 2024.
Este diploma, substituindo parte das medidas do programa "Mais Habitação", redesenha as regras do regime jurídico do Alojamento Local, constante do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, com o objetivo de equilibrar os interesses de exploração turística com as necessidades habitacionais.
O Desafio do Alojamento Local – um equilíbrio difícil de alcançar
Nos últimos anos, o crescimento do Alojamento Local, em particular nos grandes
centros urbanos, trouxe inegáveis benefícios económicos, mas, ao mesmo tempo,
levantou preocupações em áreas residenciais, incluindo pressões sobre o mercado de
arrendamento e conflitos entre proprietários e moradores.
É neste contexto que surge o Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, que visa harmonizar as diferentes necessidades, garantindo maior regulamentação da atividade.
Principais Alterações Introduzidas
1. Poderes dos Municípios reforçados
Os municípios ganharam mais autonomia para regulamentar o Alojamento Local, incluindo:
• A faculdade de aprovar o regulamento administrativo sobre a matéria do alojamento local, no respetivo território;
• A possibilidade de designar um “provedor do alojamento local” com a função de intermediar conflitos entre residentes, titulares de Alojamento Local, condóminos e/ou terceiros contrainteressados, e ainda de promover boas práticas.
• A possibilidade de criação de Áreas de Contenção nas quais a abertura de novos estabelecimentos é restrita e de Áreas de Crescimento Sustentável, sujeitas a condições específicas, como eficiência energética ou manutenção de uma proporção de habitações destinadas a uso residencial.
2. Transmissibilidade do Registo
O registo de Alojamento Local deixou de ser pessoal e intransmissível. Agora, a transmissão do imóvel ou a alteração de titularidade (incluindo mudanças na estrutura acionista da pessoa coletiva titular do registo) não leva ao cancelamento automático do registo.
3. Cancelamento do Registo
Foram alargadas as situações em que os municípios podem cancelar registos, como no caso de ausência de seguro obrigatório, prática reiterada de atos que perturbem os vizinhos ou uso incompatível com regulamentos municipais ou, ainda, no caso das áreas de contenção, quando, no local onde foi instalado o estabelecimento de alojamento local, hajam sido celebrados, nos dois anos anteriores à entrega do pedido de comunicação prévia com prazo, contratos de arrendamento urbano para habitação permanente.
4. Condomínios
A autorização do condomínio para instalação de Alojamento Local numa fração autónoma é dispensada.
Para que o condomínio se possa opor ao exercício da atividade de alojamento local, passa agora a ser exigível uma deliberação fundamentada, com base em incómodos para os demais condóminos e/ou perturbação do descanso, que tem de ser aprovada por mais de metade da permilagem do edifício.
5. Limite de Capacidade
A capacidade dos estabelecimentos foi ajustada para 9 quartos e 27 utentes (em vez de 30), com a possibilidade de incluir camas convertíveis ou suplementares até 50% do número de camas fixas.
6. Reforço na Fiscalização
A fiscalização passou a ser exclusivamente da responsabilidade dos municípios e da Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE), eliminando o papel das juntas de freguesia.
Foi alargado de 30 para 60 dias, ou para 90 – respetivamente e dependendo de a unidade de alojamento local em processo de registo se situar, ou não, em área de contenção – o prazo para a realização de vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos estabelecidos na lei, por parte do município territorialmente competente, após a apresentação da comunicação prévia, com prazo.
7. Seguro Obrigatório
Os titulares da exploração de alojamento local passam a estar obrigados a contratar seguros que cubram os riscos previstos no Regime de Alojamento Local e na Portaria n.º 248/2021, de 29 de junho, podendo ser exigida comprovação dessa contratação.
8. Comunicação prévia
Deixa de ser obrigatória, para os estabelecimentos de alojamento local registados em fração autónoma, cujo destino que consta no título constitutivo seja habitação, a comunicação prévia com prazo, em caso de habitação própria e permanente utilizada para alojamento local, por período não superior a 120 dias.
As mudanças introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro visam compatibilizar o crescimento do Alojamento Local com a preservação de áreas residenciais e dar resposta às crescentes necessidades de acesso à habitação.
No entanto, é crucial para os proprietários e potenciais investidores, compreender e adaptar os seus alojamentos ao novo quadro legal.
Inês Gonçalves Ribeiro, Advogada.
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